betway必威体育资色·争锋丨从下半年到明年,哪些房企有能力持续高增长?

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在地产界,很少有房企能在过去两年间实现连续两年的经营性现金流为正。碧桂园在今年的半年业绩会上,盘点了过往连续两年经营性现金流为正的企业,除了碧桂园自己,就是一直以财务稳健著称的龙湖。但今年,恐怕还要增加一家,这家房企就是销售额已经进入前16名的阳光城。

今年,上半年阳光城获得了32.76亿元的经营性现金流净流入,这是继2017年年中、2017年年末之后,阳光城再度实现经营性现金流流入。

中南建设的董秘梁洁在和讯房产交流时说,其实房地产企业要想实现经营性现金流为正并不难,只要不买地就是了。但如果,大规模买地,又同时实现现金流为正,就非常难得。

而阳光城上半年就是在获得了超过551万平米的情况下,实现了经营性现金流为正。

尤其难得的是因为经营现金流的增长,阳光城减少了筹资性现金流,债务占比大幅下降。

雪球上有投资者在研读了阳光城今年的半年报之后,给以很高的评价,认为只要按照目前的高增长质量模式,未来阳光城不仅盈利能力会增强,规模增长速度会持续,运营风险也将大大降低,会是又一支有潜力的优质地产股。

半年报显示,阳光城今年上半年业绩水平大幅提高,实现营业收入152.08亿元,同比增长102.10%;合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元,同比增长214.27%。房地产业务毛利率27.18%,同比增加4.81个百分点,较2017年末增加2.61个百分点,盈利能力进一步提升。

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今年前1-6月,阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币,而去年同期的销售金额是395.8亿,增幅达到76.88%。在销售额前20的房地产企业中,这一销售额增长幅度处于第一军团。

尤为难得的是,取得这一销售增幅,是在阳光城大幅度去债务杠杆的情况下实现的。扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91百分点,较2017年底减少5.73个百分点,净负债率同比减少50.86个百分点,较
2017年底减少19.59个百分点。

民生证券、光大证券、中信建投等券商都发表研报,认为阳光城正在积极努力地降低杠杆,优化资本结构,降低财务成本,以更高质量地实现高速增长。

半年报显示,公司的长期借款、短期借款等有息负债,占公司的总资产比重,由34.55%,下降至29.66%。其中,短期借款的下降幅度最大,由原本占公司总资产的8.16%,下降至5.36%。短期借款总金额只有131.08亿元,而阳光城截止6月30日的货币资金就有332.89亿元。

而且在332.89亿的货币现金中,仅有26.4亿属于按揭担保保证金、银行贷款保证金,以及其他保证金等限制性资金。换句话说,阳光城账上的现金已经足够偿还所有到期的短期借款。

调整负债结构,通过价值创造,多元化融资等手段,增权益、降负债,是阳光城上半年实施的主要策略。

半年报披露的筹资性现金流数据,在很大程度上反映,阳光城削减债务融资的力度。上半年,阳光城通过借款取得的现金,比去年下半年减少了16.44%;发行债券获得的现金,比去年下半年减少了71%,偿还债务增加的现金支出,则比去年下半年增加了81.32%。

在债权比重大幅下降的同时,通过吸引股权投资,增加项目开发资金,成为阳光城的主要策略。半年报显示,公司直接吸收投资获得的资金,由去年下半年的37.64亿,增长至上半年的49.02亿元。

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有人说,阳光城在积极去杠杆的背景下,实现销售规模增长其实并不难。因为,房地产行业流行合作开发。那些只占项目股权比例往往只有百分之四五十的房企,往往合同销售规模是权益销售规模的一倍甚至更多。

然而,阳光城的情况是,不仅仅合同销售额大幅增长,权益销售额也大幅增长了。

上半年,阳光城的权益销售规模达到566.38亿元,而根据克而瑞2017年的统计,阳光城在2017年前6月的权益销售额只有364.1亿元。以权益销售额计算,增幅也达到56.71%。

在净负债率下降超过50%的情况下,如此高的销售规模扩增,显示出阳光城极高的发展质量。

高效运营,是阳光城一直倡导的策略。阳光城一直坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心。

在项目开发运营中,公司强化过程管控,严控项目运营节点,在保证质量的前提下,提高项目周转速度。

在今年的博鳌房地产论坛上,吴建斌向媒体透露了阳光城所以能在降杠杆的同时,实现了销售规模的快速增长的奥秘。这个奥秘就是“高周转”。

他认为,高周转的实质是买完地之后快开发快销售快回笼,阳光城对不同城市的周转速度要求。一类城市以一线城市和部分强二线城市为主,现金流回正周期约为16个月,以武汉为代表的二类城市现金流回正约需为12个月,三类城市要求7到8个月。

和之前相比,阳光城的周转速度变得更快,运营效率也大幅提升。为了实现高周转,阳光城在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前期策划,强化运营体系,保障
人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,促使企业快车道上良性循环发展。

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确保阳光城加快周转速度的,还是先进的机制。

阳光城奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、
合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。

公司建立全方位多层次的激励体系,通过“双赢”机制、股权激励等手段,充分激励,有效增强员工个人绩效与公司
业绩的相关度,全面激发全体员工的主人翁意识、工作活力和积极性,为公司高效运营、持续发展提供充足动力。

中高层和关键岗位强制跟投,且设置了一定的投资门槛,基层员工自愿跟投,集团配资最高达1:7。

上半年,阳光城持续对“双赢”机制进行优化完善,保持其先进性和适用性。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到110个,极大地激发了员工积极性,进而提升了公司运营效率。

除此外,阳光城还在今年7月推出2018年股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34,500万份,占公司股本总额的8.52%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了大量核心业务骨干。

先进而有效的激励机制,让阳光城的运营效率达到了比过往更高的水平。最终在大幅度去杠杆的背景下,实现了持续性的高质量增长。

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尽管,1—7月商品房销售额78300亿元,同比增长14.4%,其中,住宅销售额增长16.2%。商品房销售额增速比去年1—7月还提高了1.2个百分点。

但是房企高管对未来的预判却普遍不乐观,认为苦日子就要来了。

可是,每一次的市场下行,却往往是那些先前苦练内功,为快速扩张作了充足准备的开发商的机会。比如,2013—2015年,整个地产行业库存积压严重。融创却抓住了机遇,大规模兼并,“吃”下了其他企业消化不了的库存,结果迅速从中小房企,跨越式增长成为龙头房企。

那么,眼下又有哪些开发商练好了内功,把别人的苦日子,变成了自己的好机会呢?

和讯房产从管理费用、经营性现金流、扣除预收款后的负债率等多项数据梳理发现,包括中南建设、碧桂园、招商蛇口为代表的少部分房企,有条件有能力把握这样的机会,完成逆势扩张之路。

第一轮测试

费用和增效

梳理今年上半年的半年报,可以发现一个很奇特的现象,就是很多开发商的销售额增长幅度不大,但管理费用开支却大幅增长。

一个明显的案例就是龙湖地产。上半年的销售规模增幅只有4.8%,但管理费用的开支却达到了96%;万科的销售规模增幅是9.9%,但管理费用增长达到66.74%;旭辉的销售规模增长是40%,但管理费用开支增长66.74%;富力的销售规模增长了47%,但管理费用开支却超过了79.92%。

在已经公布上半年业绩的房企中,只有中南建设、碧桂园、招商蛇口等少数几家能做到管理费用的增速和销售规模同步,或者比销售规模略少一些。

为何管理费用的开支,远远超过销售规模?

一家地产商告诉和讯房产,出现这种现象的一个重要原因,是因为公司要冲刺规模,提前做了人才储备和管理架构的调整。增加了很多区域公司,并开设了很多城市分公司。

但这种超过眼前规模的提前布局,是存在一定风险的。如果市场出现了销售下行,那么公司的管理架构势必会要重新调整,由此带来裁员、降薪、合并部门、合并区域等一系列的管理阵痛。

这种阵痛带来的负面影响,有时可能会长达多年。

最合适的做法,还是有效控制管理费用增幅,使之和销售规模同步或略高。比如,中南建设房地产业务销售金额同比增加44%,建筑业务新增合同金额同比增加59%,,但上半年管理费用同比只增加48%,但由于公司与实际经营规模相关的管理费用率还有所下降。另外,碧桂园管理费用增加了40%,但合约销售额增长了42.8%;招商蛇口的销售金额同比增长
39.86%,而管理费用仅增长18.98%。

有人说控制管理费用增幅,会不会妨碍企业之后的发展扩张呢?从旭辉和中南建设两家销售规模接近的公司对比看,这种担心是不存在的。

那么,如何做到控制管理费用,并实现规模扩张的?在政策和融资的压力下,企业扩张的战略有变化吗?

尽管管理费用增幅不大,但并没有妨碍中南建设等企业扩张的效率。上半年,中南建设新增项目80个,规划建筑面积合计1138万平方米,上半年销售面积的2.2倍,新进入重庆、合肥、石家庄、温州、惠州、梅州、泉州等城市。

管理费用增长了66.74%的旭辉,今年1—7月增加了14个城市,增加了72个项目,新增土地储备面积955平米,大约是1-6月销售面积的2.21倍。

有鉴于中南建设和旭辉上半年的合同销售规模接近,分布城市数量高出旭辉3倍。但上半年的管理费用比旭辉还要少5000万元左右。同时,新增土地储备的项目数量和新进入城市数量,却和旭辉接近,反映出前者有能力用更少的管理费用,实现更有效地扩张。

第二轮测试

获取项目能力

根据半年报公布的数据,TOP20
企业公布的地价/上半年平均销售价格的数据是:旭辉42%、龙湖33%、碧桂园25%、万科33.76%,中南建设34%。

仅从上述数据看,经过2016、2017年的调整,房企的土地成本占售价比例,得到了很好的控制。未来地价将不再是压缩房企利润的定时炸弹。

但也有人疑问,开发商的土地价格大幅下降,是否是因为新拓展项目都在三四线城市?

从几家房企公布的半年报看,这种担心并不存在。比如,中南建设拿地成本不高,但所获得的土地却主要是在二线城市以及部分经济发达、人口聚集度高的三线城市。在昆明、西安这样的二线城市,拿地成本更是每平米只有一两千。比如,中南建设获得的安宁连然街道
ANCB-2017L003号地块,楼板价就只有1000出头;西安西咸新区的中南?湖畔堤楼板价只有1200元/平米。虽然这些地块都处于二线城市的外围郊区,但以楼板价来说,仍然是非常低廉的。

中南建设董秘梁洁说,之所以中南建设能低价拿地,其中一个关键原因是综合产业优势。

目前,中南建设的业务涵盖住宅开发,商业、酒店管理,工程总承包,建筑安装等,并和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,在项目获取上有其他单一类型企业难以具备的优势。

同样,招商蛇口也是借助综合产业优势,获得优质项目。比如,上半年拓展湛江项目的获取是公司“港城联动”模式的成果,在布局全方位港口生态圈的同时补充了优质的土地资源。另外,以蛇口为产业新城基地,公司与各地方政府合作,围绕京津冀、珠三角、长三角等重点区域拓展产业新城项目,苏州金融小镇因此以底价获取首期用地。

综合产业优势更强的企业,在获取土地资源的优势,在上半年已经变得明显。而如果市场未来出现下行,地方将会更青睐那些拥有综合产业优势的企业,相对其他房企,这些企业更有可能以底价“抄底”优质土地。

第三轮测试

现金流比拼 谁有融资空间

截止目前公布年报的情况看,前20强房企中,仅碧桂园、中南建设、龙湖、新城、阳光城经营现金流为正。

年报显示,中南建设的经营性现金流净流入7.33亿,其中来自销售回款带来的现金收入超过400亿,当期偿还债务所支付的现金却只有111亿。

根据资产负债表,有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元,占比仅26%,规模小于公司持有的现金,公司偿债能力强,经营风险低。考虑公司总负债中的预收账款主要来自购房客户的现金,没有经营风险,剔除预收账款之后的负债率((负债总额-预收账款)/资产总额)反而由去年年末的51.4%下降到今年中期的41.2%,下降10.2个百分点。

素以财务稳健见长的龙湖,剔除预售款后的负债率是44.28%,旭辉则是62.73%,连万科这项指标都达到46%,招商蛇口则是55.59%,连碧桂园都达到58.31%。

从上述数值看,未来中南建设仍然有进一步发债融资的空间。

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结语:

根据上述三项关键指标的比拼,可以发现,如果下半年市场真的转冷,类似碧桂园、中南建设、招商蛇口、龙湖等房企却依然有机会把握住机遇,成功逆势反超,实现市场冬天的规模扩张。

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