betway必威体育600万方存量时代,看重庆商业地产新常态

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武汉,2018年1月16日——全球领先的房地产服务运营商戴德梁行今天举办了武汉2017年第四季度房地产市场分析新闻发布会,就2017全年武汉土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。 

山城重庆,独特的山水结构注定其无法实现环状式发展,于是“多中心、多组团”成为重庆城市发展的必然路径。从解放碑到观音桥,从北城天街到万象城,重庆商业多中心版图不断扩张。

1“1+18”-商圈多元化再升级

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重庆直辖以来,经济快速发展,产业布局不断优化,居民消费购买力不断提升,为城市商业发展奠定了坚实的基础。2017年重庆三产比例为6.9:44.1:49.0,第三产业占比已近五成。第三产业的快速发展带来城市服务水平的增加、城市辐射能力的增强,从而助推商业的快速发展。重庆主城作为人口净流入的核心区,持续增加的人口红利带动城市建设和经济发展的同时,极大地促进城市商业的繁荣,而重庆商圈的发展亦代表了重庆商业的变化。

武汉宏观经济情况

图: 1997年至今重庆主城区商业发展五大阶段

2017年前三季度,武汉GDP增速为7.8%,高于全国平均水平6.9%。具体来看,固定资产投资和社零额的增速较为突出,分别达到11.2%和10.7%;第三产业增加值增速8.5%,处于中心城市中位。2017年前三季度,武汉的产业结构较去年同期有所优化,第三产业增加值占到GDP的54.1%,较去年同期提高0.1个百分点,分别比全国、全省高1.2和9.7个百分点。

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武汉土地市场

资料来源:中国指数研究院收集整理

2017年,武汉共出让地块202宗,其中成交176宗。总成交面积达1047万平方米,同比增长27.2%;总出让金额为1504亿元,相比去年同期上升约39.8%。值得注意的是,2017年武汉土地成交均价相对于2016年涨幅开始收窄,增长率相较于2016年下降了约36.5个百分点。2016年以来的“花式”土拍方式对土地价格的抑制初见成效。从不同用途土地成交面积占比来看,综合用地的成交面积占比最高,约占全年土地成交量的49%;其次是住宅用地,约占全年成交面积的34%。从竞得企业性质占比来看,2017年拿地主力仍然是民企,约占全年土地成交的59.7%,较去年上升了6.3个百分点,国企拿地力度较去年有所下降。整体来看,次中心城区和远城区是2017年土地市场成交主力,占全年全市土地成交面积总量的83.5%。中心城区和远城区的土地成交量占全市成交量的比值均有所下降,分别比去年下降了2.6和6.6个百分点;次中心城区成交量占比上升显著,同比去年提高9.2个百分比。分区域看,东湖高新、洪山和蔡甸成为2017年全年土地成交量的前三位,分别约占全年总成交量的18.2%、16.4%和8.4%。

商圈的发展史即一座城市的商业的兴衰史,重庆商圈从最初的解放碑开始萌芽,到五大传统商圈的形成,随后在经济交通等因素推动下,传统商圈格局逐渐被打破,新兴商圈快速崛起,龙洲湾商圈、西永商圈、茶园商圈等新兴商圈人气渐长。根据2017年重庆市商务网发布的《重庆商圈发展报告》显示,重庆市构建的是以中央商务区、城市核心商圈、社区商业的“三级商圈网络体系”,其中主城区力促“1+18”(即1个中央商务区、18个城市核心商圈)的商圈建设,未来逛的可能性将持续升级。

武汉住宅市场

2五大核心商圈收割近七成人气

2017年武汉市住宅相关政策主要集中在住房租赁新政和规范市场行为两个方面,充分响应了十九大和中央经济工作会议关于“房子是用来住的”这一要求。另外“大学生留汉计划”的相关住房配套政策也是今年武汉差异化调控的一大亮点。

多年来,解放碑商圈、观音桥商圈、南坪商圈、杨家坪商圈和沙坪坝商圈作为五大传统核心商圈,一直拥有较强的商业吸附力。尤其是解放碑商圈和观音桥商圈,集聚了多方购买力。

资金方面,在美联储加息等多重因素下,央行维“稳”态度明显,Shibor1年期利率一直处于缓慢增长的状态,整体市场资金处于中偏紧的状态。

图:2017年五大核心商圈社零总额

2017年,武汉市商品住宅累积新增供应2086.5万平方米,较去年同期增加3.1%,商品住宅累积成交面积为1820.6万平方米,同比减少36.2%,降幅较为显著。2016年以来的系列调控措施成果基本显现,供需矛盾从17年二季度开始有所缓解。分区域看,17年主城区商品住宅供应达1322.1万平方米,同比下降6.8%;远城区商品住宅供应同比上涨21.1%,达到879.7万平方米。由于16年远城区的供应相对15年是下降的,因此对比来看今年远城区的供应上升显著。2017,主城区成交面积1239万平方米,同比去年下降了33.1%;远城区成交面积846.7万平方米,同比去年下降26.2%。受政策调控和房贷收紧影响,居民购房回归理性的趋势明显。在16个区中只有汉南和青山的成交量超过了去年,分别比16年提高了13.8%和27.0%。相比16年大部分区域的供不应求,调控后的17年主城区大部分区域的销供比回归合理区间,只有部分区域例如江汉、硚口、青山和东湖风景区仍处在供需不平衡的状态。相较16年,远城区17年供应加大而需求有所下降,各区域销供比均回归到0.8-1.2的合理区间。截至2017年第四季度,武汉市商品住宅市场的销供应比为0.7,略低于0.8-1.2的合理的区间,且有继续下降的趋势。2017年武汉市商品住宅价格稳中有升,整体住宅均价较去年末升高3.3%。截止12月底,武汉全市商品住宅可售面积为1085.6万平方米,基本与去年同期持平。全市库存情况虽较上半年有所回暖但仍处于较低水平,截止12月份武汉商品房出清周期微升至5.97个月,比去年同期增加了1.91个月。

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2016年以来的以限购、限价为主的调控成果基本显现,成交量下降显著,价格保持平稳态势,供求比稳定在合理较低的范围内。2017年,武汉市并未在2016年的限购政策上加码更为严格的限购政策,而是针对市场某些过热行为实施了具体的规范措施,确保居民理性购房,回归住房的居住属性。政策力度总体合理。截止12月,武汉市商品住宅出清周期为5.97个月,虽然较上半年有所升高,但仍然处于历史较低的水平。短期来看,出清周期有明显的上升趋势,短期内预计供应将有所加大。长期来看,十九大和刚刚结束的中央经济工作会议都再度明确了“房子是用来住的不是炒的”这一基调,预计武汉住宅市场将继续保持中偏紧的调控力度,价格将继续保持平稳小幅上升的态势。

数据来源:重庆商委和统计公报(杨家坪为预估数据)

武汉写字楼市场

根据数据显示,2017年重庆五大核心商圈社零总额为1776.3亿元,占五大行政区(渝中/江北/南岸/杨家坪/沙坪坝区)社零总额2725.9亿元的65.16%,当于近七成的花费均在这五大核心商圈,吸金力可见一斑。

受招商引资政策驱动及新物业开展租金优惠等多种去化策略影响,2017年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交活跃,六大核心商务区共录得17.6万平方米的高位吸纳量,同比上升49.3%。去化良好带动空置率下降明显,截止今年四季度空置率较去年同期下降约4.8个百分点。2017年武汉甲级写字楼市场的新增供应主要集中在下半年,且供应量相比去年较小,市场整体处于存量消化期,租金保持较为平稳的态势。截止2017年第四季度,武汉核心商务区甲级写字楼平均租金为121.95元每平方米每月,环比微升0.36%,同比下降1.72%。

3商业街租金分化加剧,解放碑遥遥领先

分区域看,上半年几乎各商务区空置率都呈现下降趋势;下半年除了建设大道和武广由于有新增供应导致空置率上升,其他区域继续了上半年空置率下降的良好态势。其中,汉口&武昌滨江、中南中北以及光谷的空置率分别较2016年末下降了67.5%、35.5%和31.4%。2016年末的大量新增供应对楼龄较大的甲级造成了一定压力,16年四季度和17年一季度武广和建设大道等老牌商务区的吸纳均为负值。相比之下新增供应较多的区域则吸纳表现良好。然而从下半年开始,各区吸纳情况开始全线回暖,吸纳驱动因素发生变化。通过对全年租赁成交进行分析,可以看出上半年主要的租赁成交驱动因素来自升级搬迁,而下半年开始驱动成交因素逐步在朝业务扩张和新进本市这两个因素上靠拢,与分区吸纳表现情况相印证:上半年新增供应较大的商务区吸纳表现越好(升级搬迁),下半大部分区域的吸纳都开始变好(扩租和新进本市需求上升)。其次,产业结构不断优化,第三产业发展迅速,高端服务业租赁需求的增多,从业务扩张和新进本市的租赁成交企业性质占比可以看出,金融、不动产、TMT、专业服务等企业的租赁需求占比较大。2018年武汉还将迎来约54.9万平方米的优质新增供应,届时甲级写字楼存量将升232.9万平方米。预计短期内武汉核心商务区甲级写字楼总体租金将承受一定压力压出现回落,空置率或将进一步升高。

从高占比可以看出商圈所具备的强大的消费辐射力以及强劲的人群吸附力,络绎不绝的客流给商圈提供源源不断的购买力。如果说社零总额是消费者用消费来投票,那么租金就是租户用资金来投票。

武汉商业零售市场

图:重庆五大商圈租金及空置率情况

2017年武汉市社会消费品零售总额继续呈现上升态势,1-11月武汉社会消费品零售总额为5565.88亿元,同比去年增长10.56%。对比近十年的增长率来看,受全国经济转型放缓的影响,武汉市社会消费品总额的增长率明显较前几年有所放缓,但仍高于全国平均水平。截止2016年底,武汉的城镇人均可支配收入为35,383元,虽低于北上广等一线中心城市,但在二线中心城市中处于较为领先地位。从消费性支出占人均可支配收入比来看,武汉的优势更加明显,在八个国家中心城市中,武汉以74.99%排名地三位,与排名第二位的广州相差0.39个百分点。

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2017年,武汉零售市场约有18个新增项目入市,共带来约169.7万平方米的新增供应,其中16个项目位于非核心商区且大部分位于三环以内,多中心化趋势明显。分区域看,青山区、东西湖、光谷以及后湖成为2017年新增供应最多的区域,分别约占全年新增供应的17.1%、14.7%、13.3%和10.6%。此外,从新入市项目的形态上来看,核心商圈的新增供主要以高端购物中心为主,而新兴商圈新增供应则更加多样化包括了从中高端街区式商业、住宅底商、社区商业、购物中心等。

资料来源:中国指数研究院收集整理

供应井喷带动核心商圈吸纳提升显著,2017年全年四大核心商圈吸纳量达25.2万平方米,比2016年提高273.1%。新增项目的增加为整体市场带来了活力,截至2017年四季度四大核心商圈整体空置率为3.6%,环比下降0.86个百分点。与此同时大量的新增供应为市场整体租金带来压力,截止四季度,武汉优质零售市场整体首层租金同比下降3.8%。大量的新增供应使同质化竞争压力加剧,面对日益激烈的竞争各大商场纷纷试图通过引进品牌首店来增加卖场的吸引力。新店开业方面,娱乐休闲、儿童和餐饮成为2017年武汉核心商圈新店开业的主力,分别约占全年新店开业面积的33.4%、24.3%和24%。四季度光谷K11的开业为武汉优质零售市场引进了大量的多元化体验式文创品牌,例如全爱工匠、作物、三浅陶社、DIY创意工坊、cookie9等,在一定程度上弥补了市场空白,满足了年轻一代消费者日益增长的多元化体验式消费需求。

根据中指数据显示,2018年上半年,解放碑商业街租金高达53元/平方米·天,居五大商圈之首,且空置率仅为3.24%;高租金及极低的空置率足以体现解放碑商圈寸土寸金的地段价值。另外,除解放碑商业街以外,租金平均在17-23元/平方米·天区间浮动,整体租金均处于较高的水平。

预计2018年武汉全市还将迎来约78.3万平方米的新增供应投入市场,且新增供应大部分位于非核心商圈,将有效弥补武汉市新兴区域优质商业配套供应不足的问题,满足新兴区域居民日益增长的购物需求。与此同时,大批新供应投入市场,短期内业主或将面临较大的招商和经营压力。

4日益减少的百货,急速增加的购物中心

2018年6月,万州百盛关门闭店,至此,重庆仅剩南坪百盛一家百盛商场。百盛在重庆曾有5家店,从2016年开始先后关闭了大坪店、万象城店、财富中心店和万州店。另一百货大佬—重庆百货,2015-2017年三年间,分别关闭了6、16和12家门店。

与百货商场境遇相反,重庆购物中心出现了集体开业潮。2017年,新光天地、源著天街、IFS国金中心等多个购物中心开业。据重庆市连锁经营协会执行会长预计,2017-2019年新增购物中心数量或达51个,新增购物中心商业面积达608万平方米,届时购物中心总存量为2017年的1.7倍。

未来,传统百货商场升级、各类新兴购物中心不断涌现,集中而巨大的增量将把日益激烈的同业竞争推向白热化。

5社区商业崛起,最后一公里消费升级

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