北京学区房冲10万大关11平米平房卖230万

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北京学区房冲击“10万元大关”

优选的价值决定未来走向

在北京四环外,一套66平方米的房子最高能卖多少钱?答案是接近600万元。

最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

地产大腕、“预测帝”任志强日前表示,要不了几年,北京四环附近的房价将达到10万元/平方米。其实,记者走访发现,目前北京四环沿线的部分区域,房价已接近10万元/平方米。之所以这么高,因为三个字:学区房。

国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

11平米的平房,230万元

6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。
成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

从地产营销等角度看,学区房一般指的是重点小学片内的房产。

海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

根据北京市相关教育政策,北京的小学生入学实行就近划片入学,每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言,只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。而通过买房将户口落在这一区域,就成了很多家长[微博]的选择。

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近年来,北京各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。

海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

今年上半年,北京北四环外五道口华清嘉园的一套学区房挂牌价高达10万元/平方米,因此被戏称为“宇宙中心”。

这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

一家中介置业顾问告诉《中国经济周刊》:华清嘉园一带的学区房,带有重点小学——中关村二小学区的名额,以小户型为主,面积大都在37~60平方米,价格多在6万元~8万元/平方米,部分房源的价格甚至超过9万元/平方米。

7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

而就在华清嘉园小区,不是学区房的一套房子,面积为200平方米,价格却只有47500元/平方米。

海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

不过,与北京市核心城区的学区房相比,华清嘉园学区房的价格不过“小巫见大巫”。

海淀带来了更多的可能性。

位于北京市二环内、西城区文昌胡同的一套11平方米的平房,只是简单装修,但价格高至230万元,单价为20万元/平方米。销售人员向《中国经济周刊》表示,该房源是北京实验二小学区房。另一套15平方米的平房,总价为250多万元,17万元/平方米。

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记者了解到,目前在北京重点小学资源集中的区域,已经形成了几个颇具规模的热点学区房板块,如中关村地区,包括中关村、学院路以及万柳;东城东四板块;西城的平安里板块;朝阳区朝阳门板块等。

海淀楼市成交量会不会上涨?

上半年学区房价格最高涨幅达53%

《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。”
而北京科技创新的策源地则是海淀。

链家地产分析师张旭向《中国经济周刊》表示,与2012年相比,2013年以来北京城六区学区房与非学区房的价格差在逐渐拉大,学区房价格出现明显上扬。

今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

链家地产监测了北京城六区近1000个学区房楼盘,其中包括490余个重点小学划片内的楼盘与500余个普通非重点小学划片内的楼盘。张旭说,截至今年8月,监测的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价是49000多元/平方米,而今年一季度成交均价是45000元/平方米,仅仅半年的时间,重点小学划片内的学区房房价就上涨了近10%。

这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

据北京市房地产交易管理网等数据统计显示,今年北京商品房成交均价只有2万元/平方米,这就意味着,链家地产统计的重点小学划片内的490余个楼盘的成交均价是北京商品房成交均价的2倍多。

等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

而21世纪不动产监测显示,很多重点小学附近的学区房价格在5万元/平方米以上,其中,很多房源价格都超过7万元/平方米。与去年同期相比,今年上半年这些二手房的挂牌均价均大幅上涨。其中涨幅最大的,是海淀区邻近中关村小学的东王庄小区,达到53%。

按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

张旭告诉《中国经济周刊》,今年学区房价格上扬一定程度上是受到了成交结构的影响。今年北京房地产调控“国五条”细则出台后,“满五年+唯一”的免所得税房源成为二手房市场的“香饽饽”。这些房源价格在今年的二手房市场带头上涨,其中带重点小学名额的二手房更是涨幅巨大,最终形成了部分学区房冲击10万元/平方米的局面。
《中国经济周刊》 记者 刘德炳|北京报道

当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

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有升值潜力的板块

海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

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首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

接着,我们找一下更具价格优势的板块。

各板块的房价:

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很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

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第三,优势对比

清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域,区位优势明显,建成和在建的小区众多,人口密集程度高。

清河位于北五环外,紧邻奥森板块,过去很长时间一直不太受关注。

未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果,升级传统制造业,成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

13号线、昌平线、19号线支线都要在此汇集。

作为京西北的大型的生活区,最近几年,大量的科技企业的入住,中关村的北扩,临近上地科技园区的优势,让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。

在未来,这里还有更大的潜力可以挖掘。

上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

上地、清河这两大区域的楼盘主要面对的是在周边工作生活的人群,包括在中关村、西二旗等地工作的人。该地区的一大就是资源丰富,很适合改善性需求的购房者。

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上清板块楼盘推荐

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