北京商办房调控周年考:租售比飙升

有人喜欢用租售比不合理和供求关系不平衡来解读这一经济现象。听起来似乎有理论根据,也好像很合逻辑,租售比不合理,提高房租,房东有动力,市场有空间,否则一辈子收不回投资买房的钱。

  近期,记者走访市场发现,在北京市商住房限购之后,商住房单价出现了大幅下跌,但部分社区的租金却在持续增长,房屋的租售比出现了大幅提高。

租售比定义:通俗地说租售比是指月租金与房价之间的比值。从投资者的角度看就是回报周期,也反映一个城市、区域、甚至一个楼盘同类物业投资价值。

   北京市商办房此次大规模的降价,是受到了去年出台的商办房限购政策的影响。

北京的房租为什么会涨成这样?

   限购后成交量跌九成

持这种观点的人认为房租涨有理论根据,顺理成章。认为房租上涨主要影响因素是供求关系的人,认为租赁市场,需求很大,但租赁房源不足,供不应求,租金必涨。其实任何影响因素,都是通过供求关系来产生影响作用的。北京虽然土地稀缺,但相对而言,房源并不稀缺。据业内专家胡景辉透露北京市未售未租的闲置房至少有100万套。如果消费可靠,想办法让它释放出来,北京的租赁房源还会紧张。

   由于符合购买条件的购房者较少,此项政策的出台商住房项目造成了较大的影响。中原地产研究中心统计数据显示,去年3月17日以来,北京楼市跌幅最大的是商住类物业,调控一年来,实际签约只有5895套,跌幅达91%,签约时间集中在2017年3月17日与3月26日之间。在商办调控新政后,市场签约只有3000套左右。

是什么推动北京房价上涨?说实在话,有形之手,无形之手各有贡献,大势,模式,方式都在为之努力。比如政策助势,纸币超发,资本发力,机构扎堆,房企上阵,高档租赁房源拉高均价,买房受阻租房增多,市场不规范,中介哄抬房租等等因素叠加,在一个时间点爆发,北京房租不涨才怪。但房租比房价更敏感,这种现象老百姓呼声更高,政府不会坐视不管。

   “租价比”已近9年前水平

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   有业内人士指出,租售比是房地产市场的重要指标,在政府加大调控、大力发展租赁市场背景下,市场预期得到修正,房地产市场长效调控正在逐步显效。

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   多个商住小区租售比提高

如今北京月均房租已经升至近5000块,环比6月份又上涨了2.9%。另一方面,从总体来看,多数一、二线城市住宅租金上涨水平虽然相对较小,但也呈现出了平稳轻微上行的趋势。那么除了毕业季的推动还有哪些原因促使了租金上涨?

   郭毅指出,房屋的租售比是动态的,不能拿调控特殊时期来讲,如果限购政策放开,商住房价反弹,租售比还会明显提高。

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   中原地产首席分析师张大伟告诉《华夏时报》记者,商住房租售比提高不是个案,住宅也是这样的,二手房租金上涨,房价也跌了,从短期看,租售比肯定都在提高。主要还是因为信贷收紧了,交易量萎缩了。

近日房租上涨成了热门话题,一线城市这两年上涨
的让一些工薪族实在吃不消,甚至一些毕业生要拿
出工资的三分之一来交房租!居大不易,现在的感
觉是越来越不易,因为除了工资不涨,肉价,菜价 都在涨。

   至于房屋租售比,指的是每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。

如果租售比低于1:300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。对此持不同意见的人认为,在中国用租售比来描述楼市运行状况及投资回报不太合适。比如说,在房价高速增长的阶段,投资回报主要来源不是租金收入,而是房产的增值。所以投资回报的计算应是:(房产溢价+租金收入)——(投资额+银行利息),而不是简单地租金累加。

   2010年,国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》中,首次提到了与“租售比”相似的“租价比”概念,计算方式是,一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费),据统计,从2005年到2009年,北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%,另外5个典型城市(上海、深圳、天津、杭州、青岛)租价比走势大体相同。

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