共有产权用地遇冷,北京92亿宅地遭流拍

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在中原地产首席分析师张大伟看来,此次两宗位于北京四环内的宅地惨遭流拍与其起价过高、起始楼面价与销售限价差距太小有关。

成交楼面价最贵的6块地分别为:

因此,丰台区土地流拍或许别具意味。事实上,随着销售限价、配建自持面积等多样化的土拍规则与竞买条件的使用,开发商入京的拿地门槛和难度不断提高,拿地也渐趋理性。

2018年截止发稿,北京共出让土地31宗,其中,住宅用地成交26宗,成交总金额782.31亿元;商办用地5宗,成交总金额59.17亿元。住宅用地方面,共有产权用地成交7宗,限价房用地19宗(两宗竞自持)。

尤其从土地溢价率的整体下降看,北京土地渐趋降温。去年11月份以来,北京宅地溢价率跌至8%。此外,宅地罕见出现两年来的首次流拍,且连续两个月流拍。在延庆新城地块流拍之前,2017年11月4日,平谷区一宗公建混合住宅用地首先遭遇流拍。

在成交的所有地块中,成交总价前6的地块有:

与周边楼盘市场价相比,该地块更显“盈利微薄”。时代财经查询链家网数据发现,丰台白盆窑村区域现在在售商品房为“首开华润城”,目前售价1200万/套,单价约90000元/平米。

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“两块地起价分别高达41.78亿与50.58亿,在融资难度非常大的当下,尤其近期对拐弯进入房地产的银行信托进行盘查,大部分企业对这个高投资额项目相对谨慎。”

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进入2018年,低溢价甚至底价成交继续成为土拍的主旋律。中原地产数据显示,1月成交的9宗住宅用地平均溢价率仅12.58%。但在赵秀池看来,未来土地交易走向还要看地块设置的条件及盈利空间。“增加土地供应会使土地市场有一定程度降温,但对应大量的住房需求而言,土地仍然比较稀缺。”

总价最高不一定最贵,从这个维度看,成交楼面价最高的为首创+远洋联合体所拿之地;

北京上一次出现土地流拍是近一个月前,所涉土地为延庆区延庆新城地块。不过,与北京远郊的延庆不同,丰台区位于北京四环内,也曾经是北京高价土地的扎堆地。

可以看到,最贵的为顺义区后沙峪镇21-18-001e地块,这宗地块总成交额68.54亿元,成交楼面价44981万元/平,竞得者中铁置业,自持比例16%。拿地时间2018年6月28日。本宗地块届时销售均价不得超过62102元/平方米,最高销售单价不得超65208元/平方米,含全装修费用。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受时代财经采访时表示:“流拍的原因主要是共有产权住房采取封闭循环,而且是家庭唯一住房,很大程度上去除了投机投资需求,限制了市场需求,对开发商而言盈利空间有限。”

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该两宗位于丰台区花乡白盆窑村的地块总出让面积逾10万平米,挂牌出让起始价超92亿。出让文件要求,宗地中居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”,销售价格4.3万元/平方米(含全装修费用)。

为落实政府工作报告提出的1200公顷住宅用地的供应计划,预计未来北京市土地供应将按照北京市及全国两会关于房地产调控的要求,在以完成供地任务目标为引导,逐渐加大土地供应力度的同时,紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。从北京的现状看,供应的居住用地比重大,优先满足住宅建设用地是重中之重。结合北京土地供应类型来看,保障房、限价房、共有产权房、安置房等性质用地均已出现,可以看出土地在加快供应节奏的同时,也兼顾多渠道全方位供应模式。

而出让条件中对销售价格的限制更压缩了项目未来赢利空间。除去配建面积,两宗地楼面价起价约3.3万元/平方米,与4.3万元/平方米的销售限价(含全装修费用)差距寥寥。

部分数据来源:华信荟、中国房地产网等

以111%的完成率超额完成2017年全年供应计划的同时,北京也创下近四年来宅地供应的最高值,且达到2016年供应量的7倍。北京市规划国土委主任张维日前称,2018年将继续保持合理的(宅地供应)规模和结构,到2021年,5年时间将累计新供应住宅用地6000公顷,住房150
万套。

一直以来,房地产业内都将土地比作面粉,房子比作面包,面粉价格决定面包价格。因此,关注房价就离不开研究土拍情况。

据统计,2015年丰台区共成交土地14宗,总土地出让金达623.65亿元,占当年北京土地总成交额的三成以上。而且,丰台还将2015年北京总价最高土地前三甲揽入囊中。

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不过,在她看来,共有产权房未来需求可期。“共有产权房对于满足自住需求而言,住房让渡了其共有产权的使用权,吸引力还是很大的,需求还是很旺盛的。”

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