良心整理betway必威体育!18年下半年买房要把握这10大原则

2018年,注定是中国楼市较为动荡的一年,风雨飘摇中,购房者被漫天“调控”、‘“降价”、“楼市下行”……的媒体报道所淹没,却鲜有能为购房者买房给出“干货”建议。今天根据当前全国普遍市场行情,给出今年买房的10大原则,送给各位看官。

摘要:CFP图片
时下,由于二手房税费高,且房东多不愿让价,一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的以旧换新现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在…

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1、稳住,慢慢挑

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当前的市场环境下,绝大多数楼盘的销售正逐步陷入“艰难”,实际有效客户少之又少,千万不要被置业顾问、软文宣传中“人山人海”的场面忽悠了。而如今的市场环境下敢说热销的楼盘,大都是玩“文字游戏”,而下一个会有较大优惠幅度的楼盘或许就在这些楼盘中。所以,买房,慢慢来。

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2、理智,切勿妄想房价“暴跌”

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虽然住建部最近的发声中明确提出“坚决遏制房价上涨”,但这也绝对不是要让房价暴跌,毕竟房地产对整体经济有着极大的影响,一旦房价暴跌,对经济、对每个人都不是好事。所以,楼市不景气的时候购房者也要理智,切勿被别有用心的人“贻误终身”。

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3、优先考虑买一手房

  时下,由于二手房税费高,且房东多不愿让价,一二手房房价倒挂现象在某些区域特别明显。因此产生了以往不多见的“以旧换新”现象,卖掉自己住满5年,交易税费不高的二手房,反倒还能在同一区域买到同质甚至在稍远的区域买到档次更高的新房。如果附近实在没有新房,则这部分置换买家只能再挑面积更大,但是房龄反而更老一些的二手房,形成了一个个“连环套”。

由于开发理念的更新迭代,新楼盘所具备的居住条件、科技含量、物业服务等与大多数二手小区相比早已今非昔比,居住舒适度较高。与此同时,几乎所有一二线城市,甚至部分三四线城市的新房市场都有严格“限价”的政策,这对于购房者来说是难得的上车时机。

  一个置换的客户给一家门店或一个业务员带来两笔成交,被业内称之为连环套。

4、一定牢记:口碑+物业

  晨报记者 徐运

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  ■案例:

不要看媒体发的排名,那玩意儿真不准,不信你看看那谁最近天天头条。口碑是要靠业主口口相传,口碑好的房企开发的楼盘才能放心的买下去。物业!一定一定一定要选择有优秀物业的楼盘或小区,一般来说,此类小区的抗跌性能和溢价性能都比周边小区强至少一个档次。

  汉宇地产碧云分行张成龙介绍,门店接待的客户陈先生有一套金杨新村的老房子——85平方米的两房,希望能换一套次新房,因在小区的环境方面、房龄方面以及以后儿子上学因素有所考虑,最终选择了碧云板块。在门店物业顾问的带看下,陈先生看中了碧云社区品赏碧云的一套三房,122平方米。决定之后当场支付了定金10万元。一星期后,他以220万元的价格售出了金杨新村的老房子。

5、告别完美

  除了刚需,当前的二手房市场很少能看到亮点,置换型需求在当下的二手房市场中充当了主力。

在当前的行情下,不少城市新房、二手房房价准备进入下行周期,新房受到指导价格的影响下行应该不够明显,而二手房降价会成为普遍现象。但这些降价的房源基本都有着或大或小的“欠缺”,如果你是个完美主义者,或许就将错过这一波行情,便宜的房子肯定有一样不合心意,什么都合心意的房子肯定不便宜!

  “连环套”实际上是客户根据自身的家庭情况及改善需要主动产生置换需求,由此引发的一系列交易行为。这种情况在二手房市场好的时候更普遍。随着对外地居民的限购以及未来保障房对中低端二手房市场的挤压,为了置换需求而购房将成为二手房市场新的主力刚需。

6、房价判断

  客户往往是先看好房子,选择“先定后卖”,这样有较大的选择权。有置换需求的陈先生在与房东的交谈中,无论在价格方面和交易时间方面都有了较大的空间。比如:当时房东的挂牌价是440万元,但最后的成交价格是420万元。由于受到现在政策的影响,贷款方面的放款速度较慢,双方协商后定于两星期内付首付,首付后3个月内贷款到账。这在以往是绝对做不到的。房东的议价空间,全款到账时间近期在进一步扩大。

底部行情下,判断一套房子或一个小区的房价是否降到位,最简单的办法就是参照该套房子或小区的评估价。正常情况下,如果售价接近评估价,基本就是降到位了。

  与此同时,为了迅速凑到置换的首付款,客户的老房子一定是诚意出售,并且时间要求比较高,即所谓“急抛房”。这类二手房往往也有一定的议价空间,成交机会较大。

7、买二手房拒绝老破小

  除了置换面积更大的二手房,不少客户也会看好新房后卖掉老房子,这种一、二手房市场客户之间的连环转换在当下中介门店中也越来越多见。

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  由于政策的调控,目前市场上一二手价格倒挂的现象屡见不鲜,上述的案例只是“连环套”中的一部分,还有些客户卖了自己原先的二手房,置换了新的一手房源。

从目前已经开始降价的热点城市来看,本轮降价幅度较大的,基本都是老旧小区,这些房源普遍房龄偏大、产品落后、物业较差、环境杂乱。另外,传统观念中最抗跌的“小户型”产品反倒成为降价的“先锋”。所以如果未来还有置换需求,那就不要考虑老破小了,这种类型房源未来的目标客群只可能是对学区有需求的人。

  ■案例:

8、置换需谨慎

  客户原来住的老房子单价是15000元/平方米,面积为80平方米的两房。由于存在一二手倒挂现象,那么客户可以考虑卖了旧房子去换同板块同区域,或是不同区域同板块的新房楼盘。

如果是同小区、同品质或同片区内的小换大需求,应紧紧把握时机。因为,同等条件、素质、资源的房源,此时大面积房源与小面积房源之间的价差会相对较小。然而,如果你原来的房子降价较多,而置换的买入标的物是降价不多的抗跌楼盘或小区,这种类型的置换在此时不是一件划算的事情,不建议在底部行情下做如此类型的置换操作。

  这一点在郊区新盘集中供应地区更明显,一名购房者以1.5万元/平方米的单价卖掉了一套老房子,再买了套面积更大的附近新盘,由于该楼盘正在促销,优惠后单价折算下来只有1.3万元/平方米。

9、看人砍价

  还有一名松江泗泾的买房人以140万元的价格卖掉了一套老房子,反倒以更便宜的120万元买到了附近一套面积差不多的新房。

此轮降价周期中,一定会遇到撑不住的投资客抛售房产,如果遇到此类房源,别客气!

  汉宇地产市场研究部经理付伟认为,置换型客户实际上介于首套刚需和二次改善之间,属于自住性质,不在目前限购政策之内。一般客户自己有一套房,想买第二套,卖了老房子,老房子一般都没有贷款,这样又变成第一套了。

10、地铁站周边1公里范围内

  ■提醒

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  “老换新”置换购房需注意:

这个要单独拿出来说,当前各个区域中心城市都在兴建地铁,并且当前许多地铁站都是按照TOD模式理念打造,简单说就是在地铁上盖打造住宅、商业、办公等城市综合体,这对于周边住宅的生活氛围、未来的升值潜力等方面来说都会有极大的提升。

  贷款问题
目前放款的额度和速度都受到政策的调控,额度较少,速度较慢,在与房东协商的时候要请求房东给予充足的时间,以免产生不必要的违约金。

文章来源:X博士说房事(大鱼号)

  利率问题
如果客户之前的老房子(一般都是没有贷款的)那么先卖房再买房和先买房再卖房,对于需要贷款的客户来说,贷款的利率是完全不同的。按照目前的房贷政策,商业银行认定二套房的标准是“认房又认贷”,即如果先买后卖,如果需办贷款可能会被银行仍定为第二套房。首套房和二套房的差异主要体现在首付比例和利率上。


  产证问题
有些客户之前的老房子的产证上面没有孩子的名字。那么新房购入后,加孩子名字和不加孩子名字,有很大的区别,对于以后孩子购买房产以现在的政策将会受到影响。因为目前的楼市限购政策是以家庭为单位,新房子如果是以子女名义购买或加入子女的名字就会留下相应的购房记录,以后购房可能会被认定第二套。

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  户口问题
本地户籍家庭如果买新房迁入户口一般不会产生问题,但买老房的客户需要确认房东户口是否已经迁走。

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  买家继续看空后市 三季度新盘降价势头扩大

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  晨报记者 徐运

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  今年的第三季度期间,伴随楼市调控政策继续收紧,和买家后市预期进一步转淡,本市新盘降价势头出现扩大,一些豪宅楼盘的成交均价也有所下调。

  降价最高达近15%

  21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,6月1日至9月20日期间,全市持续成交的新建公寓项目共208个,如追踪其逐月价格变化,则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个,扩大至9月期间(截至9月20日,下同)的114个、占比55%;而这些增加的降价盘,环比降幅多集中在10%以上。

  在上述4个月持续成交的新建公寓项目中,共有10个项目成交均价连续下降。从区位角度观察,有5个集中在嘉定区,且均分布于江桥和嘉定主城区板块。而从价格角度观察,这些项目中有7个的主流均价在1.1万-1.7万元/平方米间,总价集中在140万-170万元/套。值得注意的是,这10个项目虽有持续降价作为依托,其合计成交量却仅在7月间有所上升,8、9月间则是持续下降,并低于6月的水平,出现了“降价失灵”情况。

  根据新浪乐居对上海各区域在售楼盘的统计,9月有多个楼盘成交价与8月相比均有不同程度下调,部分楼盘调价幅度达到15%,这些楼盘中,调价幅度较大的以中高端项目居多。

  21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为,虽然三季度新建公寓降价势头扩大,其降价幅度却未有明显放大,不论从逐月变化还是季度变化均可看出,降幅10%以下的项目仍占降价盘的绝大多数。新盘降价的同时,也在无形中影响着市场预期,使买家对后市的看空情绪升温,并期待会有更大幅度的降价举措,这或可以解释“降价失灵”情况的出现。

  中高端楼盘下降幅度不小

  位于长宁区中山公园板块的某高端楼盘8月成交均价为52112元/平方米,而其4月成交均价为60440元/平方米,成交均价下调了13.8%。

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