任志强最新“激辩”楼市,释放了什么房价信号?

众所周知,任志强一直以快人快语、敢于直言著称,所以业内素有“大炮”美名。过去20年任志强算是地产商里最具个人魅力的大佬,没有之一。

日前,任志强在北京参加某高峰论坛做主题演讲,现场讲解关于房地产市场未来发展的一系列问题。任志强称楼市调控政策失灵,房价还会上涨,房租也会大幅上涨这是基本的市场规律。刘全分析认为,房子既可以用来居住,也可以投资这是社会普遍共识。据最新调查统计数据显示,全国大中城市有40%人口需要租房子居住,现在房屋租赁市场绝大部分房源是私人房产。全国大中城市房屋租赁市场需求量约1亿套住宅,如果没有私人投资房产,谁能解决如此庞大的房屋租赁市场需求。

“信志强住洋房”的赞誉更加显露了其一大批拥趸对其的信任。事实上,直到今天如果业内与专家、学者唱空楼市,很多坚持看涨的购房者就会搬出任志强的观点,怼得这些专家、学者体无完肤。不过,历史的确证明,任志强在房地产预测方面的确是“神一般的存在”。

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2018年3月21日,财政部公布2018年1-2月财政收支情况。1-2月份累计,全国一般公共预算收入36553亿元,同比增长15.8%。土地和房地产相关税收中,契税821亿元,同比增长28.4%;土地增值税959亿元,同比增长10.1%;房产税502亿元,同比增长17.5%;城镇土地使用税428亿元,同比增长7.6%。其中,国有土地使用权出让总收入8499亿元,同比上年增长38.9%;国有土地使用权出让收入总支出6224亿元,同比上年增长67%。刘全分析认为,1-2月份全国卖地收入2275亿元,堪称完美开始。一二线城市楼市调控收紧及房地产政策利空消息全面释放,全国土地出让价格依然大幅上涨。可见楼市调控政策失灵,房价越调越高并没有根本改变。

近日,在滑雪胜地崇礼,任志强和中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁又来了一次观点的碰撞,据媒体报道整场活动一直火药味十足,从头到尾两个重量级人物都在就房地产的未来发表不同见解。其中任志强的个人魅力更是得到了淋漓尽致的发挥,奇哥仔细研究了任志强的演讲,觉得有2点非常明确,也释放了清晰的房价走势信号:

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1,降房价并非无解,土地政策改变房价或立刻下跌?

刘全分析认为,房地产市场快速发展20多年,房地产行业对社会经济发展贡献显著。地方政府土地拆迁成本逐年大幅上涨,土地出让价格也在大幅飙升。1-2月份,全国土地使用权出让金同比上年增长38.9%,土地价格上涨及物价上涨还是由购房者买单。房地产市场发展受制度红利、城市化发展利好,大中城市户籍政策逐步放开,金融货币政策宽松,经济结构性调整等利好政策驱动,未来全国房价总体呈现小幅上涨趋势明显。

众所周知,任志强一直提倡土地私有化及改革户籍制度,他认为高房价和当前政策有一定关系。和以往一样,任志强依然坚持认为,如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通,可能在短期之内房价就会掉,因为没有那么多土地出让金的暴利了,它会向农村转移。

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刘全分析认为,楼市调控政策实施一年时间,一二线城市受调控影响房价在高位略有小幅回落,部分三四线城市房价仍然在上涨。楼市调控推动一二线城市与三四线城市房价分化明显,一二线城市房价超高及楼市调控叠加影响,外溢客群去三四线城市购买房产数量明显增多。金融降杠杆全面实施,严控购房资格、提高首付比例、提高利率等金融政策,此举对抑制刚需及首改人群购房效果非常明显,对遏制投资炒房形同虚设。楼市调控政策主要目标是让房价平稳上涨,房价下跌土地财政承受不了。

这一点奇哥还是非常赞同的,虽然国家主管部门曾经明确指出,房价和土地没有直接关系,但不可否认土地作为建设房产的最高成本,确实在影响着中国房价的走势。尤其是过去2016年,楼市行情火爆,地产商拿地热情火热发烫,全国“地王”丛生,“面粉贵过面包”的情况屡见不鲜。在这种情况下,唯利是图的地产商怎么可能会降价卖房呢?

作者:刘全,房地产专家、法学专家。

betway必威体育,实际上,在2013年时任志强就说过,户籍及土地制度不解决,长效调控还会是空谈,房价不可能下跌。在他看来,土地出让金就是地方政府赖以生存的法宝,目前负债累累的地方政府不可能有动力去调控楼市。因为真正把房价降下来了,最后遭殃的还是他们自己。言外之意当前的土地政策和调控降房价是矛盾的,地方政策不可能积极起来,因为那等同于“搬起石头砸自己的脚”。

创作:2018.3.28

所以在任志强看来,如果土地政策不变,仍然是现有的情况,可能就会继续往上涨。但是永远这么涨,涨到什么时候算头?

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