保险版以房养老或成鸡肋 照搬国外经验水土难服

  经营模式难突破
配套机制不健全 照搬经验水土难服

  北京上海广州武汉试点两年
70年产权限制难跨越

  在国内,养老已成为全民高度关注的话题,实现老有所养也是各地政府研究的重头戏。近日,保监会传出保险版“以房养老”草案,即通过住房反向抵押给养老保险公司将住房、养老、保险连在一起,成为各方热议的焦点。但是,由于经营模式并没有突破,且配套机制不健全,这一保险版“以房养老”很有可能成为鸡肋。

  北京商报讯(记者 马元月
陈婷婷)经过三个月的征求意见,保险版“以房养老”正式落地。昨日,保监会正式宣布,符合条件的人身险公司从7月起便可在北京、上海、广州和武汉四地开始试点“以房养老”业务。虽然已经有险企主动出击,但依旧俺盖不住保险版“以房养老”畸形出生的事实,除被直指“翻版”倒按揭外,自身产品设计缺陷以及难破70年产权限制等问题都可能让这一“舶来品”遭遇水土不服。

  仅是倒按揭的翻版

  昨日,保监会正式下发《住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。其中规定,住房反向抵押养老保险(以下简称“以房养老”)将进行为期两年的试点,主要拓宽了60岁以上拥有房屋完全独立产权老年人的养老渠道。老年人可将其名下房屋抵押给保险公司,在继续拥有房屋居住权的基础上,可按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后,如果老人家属未偿还保险公司支付给老人的全部养老金,保险公司将获得抵押房屋处置权。

  无明显优势

  而北京商报记者昨日也从之前参与“以房养老”调研的一家险企得知,该险企正在做产品的相关报备,近两天就向保监会提交材料。

  保监会近期起草的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称“征求意见”)正在各保险公司不断传阅。依据征求意见,保险业将在北京、上海、广州、武汉4个城市进行试点推行保险版“以房养老”。

  事实上,早在2007年,关于“以房养老”的模式就已在国内尝试,其中最具代表性的便是倒按揭模式。对此,一位北京高校保险系教授对北京商报记者表示,其实住房反向抵押养老保险和倒按揭相比并没有明显的区别,都是住房反向抵押贷款。最早试点“以房养老”保险产品的幸福人寿相关负责人却告诉记者,银行推出的是反向抵押贷款业务,有固定贷款期限,一般只对第二套房进行抵押贷款;而保险公司推出的是反向抵押养老保险产品,是将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险。

  据了解,住房反向抵押养老保险主要针对的是60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,老年人可将其名下房屋抵押给保险公司,在继续拥有房屋居住权的基础上,还可按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用,剩余部分返还给老人的继承者,这便是所谓的保险版“以房养老”。

  此外,记者了解到,保险公司对投保人抵押房屋增值的处理方式不同,试点产品将分为参与型和非参与型。其中,参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益;非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。对此,国寿养老险公司运营部总经理助理张绍白认为,这两种模式将所抵押房屋的增值风险考虑在内,却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。因为国内房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动,难以评估国内房市的波动趋势。

  事实上,早在住房反向抵押养老保险提出之前,关于“以房养老”的模式就已在国内尝试,其中最具代表性的便是倒按揭模式。据悉,倒按揭也称“反向住房抵押贷款”,是指房屋产权拥有者把房屋抵押给银行或其他金融机构,后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现有价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后,每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主身故;当房主身故后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归银行等金融机构所有。

  除此之外,导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年。“若将住房反向抵押养老保险推行,一旦所有权归属问题不解决,保险公司将会顾虑重重,因为前期将养老金支付了,后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”中央财经大学保险学院院长郝演苏[微博]表示,“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业,需要管理层实施顶层设计、统筹规划,否则恐“雷声大雨点小”,难有实质进展。

  这种倒按揭的形式其实上海早在2007年就曾尝试过,但由于70年房屋产权年限无法解决而效果并不明显。而中信银行在广州试水的倒按揭也是如此,2011年3月,中信银行在国内率先推出了名为“中信银行养老按揭贷款”的“以房养老”业务——信福年华借记卡,这张借记卡具有倒按揭功能,成功办理以房养老业务后,卡上每个月都会收到该行发放的“以房养老”资金,目前在广州全面铺开。中信银行广州分行人士透露,虽已有一些市民咨询该业务,但付诸行动者并不多。

  值得一提的是,保险版“以房养老”在房价评估上也存在诸多复杂的阻碍,其中在房价的折旧上存在争议,如房子居住时间较长出现破损,保险公司便会在定价上相应地压低,但对于投保的老年人来说又会感到十分苛刻。

  一位北京高校保险系教授对北京商报记者表示,其实住房反向抵押养老保险和倒按揭相比并没有明显的区别,此前在倒按揭推行时出现过的70年产权处置盲点、老年人不易认可、房屋评估定价难等问题放在保险版“以房养老”上依然存在。因此,这也注定了保险版“以房养老”试点的推动工作将很艰难,况且保险公司还要考虑出现房屋贬值等系统性风险的问题。

  与此同时,保险公司自身的精算技术问题也成“以房养老”试行的关键,对此,南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示,发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司,随着物价适当调整,房屋的科学估价,长寿风险由保险公司承担,最后按照大数法则,根据老年人生命长短的平均水平,风险是可以经营的。但国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术,比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。

  再保机制产权处置均存盲点

  险企将谨慎涉足

  此次保监会起草的征求意见稿中还特别提出保险版“以房养老”的两种模式,分别为参与型和非参与型。其中,参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于保险受益人。

  国寿养老险公司运营部总经理助理张绍白表示,这两种模式主要是将所抵押房屋的增值风险考虑在内,但却忽略了房屋出现贬值风险时的防控方案。因为国内的房价目前为止并没有经历过完整成熟的波动历史,难以评估国内房市的波动趋势,因此国内房价一旦出现下跌趋势,恐给保险公司带来系统性风险。

  一位研究反向抵押养老的专业人士介绍,国外在推行时会有再保机制,每年支付一定再保险费,若亏损再保公司将补足差价。但国内还没有这样的机制,还是从定价角度承担远期房产市场难估的风险,所以保险公司对房屋定价会相对保守,但定价一旦偏低老年人又会觉得不划算,难以找到平衡。

  除此之外,导致保险版“以房养老”先天不足的最大障碍便是我国房屋的产权只有70年,这意味着现在推行住房反向抵押养老保险就会遇到房产归谁的问题,是老年人、继承者,还是保险公司,目前均无明确的配套细则。“若将住房反向抵押养老保险推行,一旦所有权归属问题不解决,保险公司将会顾虑重重,因为前期将养老金支付了,后期再因处置住房不当引来纠纷将得不偿失。”一位保险公司高管表示担忧。

  定价评估照搬国外经验

  推行难免水土不服

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